A decisão da Caixa Econômica Federal em reduzir a cota de financiamento habitacional para imóveis de até R$ 1,5 milhão, e exigindo um valor de entrada maior dos compradores, tem causado preocupação na Fenae (Federação Nacional das Associações do Pessoal da Caixa). Segundo a entidade, a medida pode não só prejudicar o banco em termos de competitividade, mas também causar uma desaceleração do mercado imobiliário, o que impactaria diretamente a geração de empregos no setor.

Para o presidente da Fenae, Sergio Takemoto, a principal preocupação é que a redução da cota exigida para o financiamento pode resultar em menos contratos fechados. "Muitos brasileiros que dependem de financiamento habitacional para adquirir seu imóvel não terão condições de arcar com a entrada maior exigida. Isso significa menos imóveis vendidos, o que desacelera o mercado imobiliário e afeta diretamente a geração de empregos em um setor que estava começando a se recuperar e aquecer novamente", explica Takemoto.

Um levantamento do Dieese (Departamento Intersindical de Estatística e Estudos Socioeconômicos), encomendado pela Fenae, revela que a escassez de funding para o crédito imobiliário foi um dos motivos que levaram a Caixa a adotar essa medida, com o saldo da poupança – principal fonte de recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) – registrando déficits consecutivos desde 2021.

Em 2021, o saldo da caderneta de poupança totalizou R$ 35,5 bilhões negativos, em 2022, R$ 103,2 bilhões negativos e, em 2023, R$ 87,8 bilhões negativos. Até setembro de 2024, a caderneta de poupança acumula um saldo negativo de R$ 11,2 bilhões no ano. No mês de setembro de 2024, foi registrado um saldo negativo de R$ 7,1 bilhões, já que os depósitos (R$ 344,9 bilhões) não foram suficientes para cobrir os saques (R$ 352,1 bilhões).

A Fenae defende que, para evitar uma desaceleração econômica e proteger o papel da Caixa no mercado habitacional, é fundamental que o governo encontre novas fontes de recursos que permitam ao banco manter sua capacidade de oferta de crédito, sem comprometer o acesso à moradia e o desenvolvimento do setor imobiliário.

"A escassez de recursos compromete a capacidade da Caixa de ampliar sua oferta de crédito. É crucial que o governo viabilize novas fontes de funding para que o banco continue exercendo seu papel no financiamento habitacional. A Caixa não pode perder seu protagonismo no setor imobiliário. Para isso, é fundamental que sejam encontradas novas fontes de recurso, evitando que a escassez comprometa o acesso à moradia e a função social do banco", reforça Takemoto.

Além disso, a Caixa já financiou R$ 175 bilhões em crédito imobiliário nos primeiros nove meses de 2024, um crescimento de 28,6% em relação ao mesmo período de 2023. Esse ritmo elevado de concessões pode fazer o banco ultrapassar o orçamento aprovado para o ano. A carteira de crédito imobiliário da Caixa cresceu 171,18% nos últimos dez anos, passando de R$ 270,4 bilhões em 2013 para R$ 733,3 bilhões em 2023. Em junho de 2024, esta carteira havia alcançado R$ 777,5 bilhões.

A Caixa segue sendo a principal fonte de crédito habitacional no Brasil, detendo 69,61% do saldo total de financiamentos imobiliários em julho de 2024. Essa porcentagem variou entre 68,27% e 72,65% nos últimos dez anos, ou seja, sempre representando mais de dois terços do total de crédito imobiliário do país. 

Perda de competitividade

Com a mudança, a Caixa passou a oferecer a menor cota de financiamento entre os principais bancos do mercado. Enquanto Itaú Unibanco financia até 90% do valor dos imóveis, Bradesco, Santander e Banco do Brasil financiam até 80%, e o banco Inter oferece uma cota de 75%, maior que os 70% aplicados pela Caixa. Isso coloca o banco público em desvantagem competitiva, especialmente para clientes que precisam financiar uma parcela maior do imóvel e que não possuem recursos suficientes para cobrir a diferença. “Eles acabam tendo que pagar taxas mais altas nos concorrentes”, completa Takemoto.

De acordo com o levantamento do Dieese, mais um motivo para a mudança é a taxa de juros elevada nos bancos privados. As linhas de financiamento da Caixa são mais procuradas por oferecem taxas mais baixas. Em setembro de 2024, a taxa de juros anual de financiamento imobiliário com taxas reguladas estava em 7,62% na Caixa, enquanto Itaú, Bradesco e Santander tiveram taxas de 10,43%, 10,44% e 11,25%, respectivamente.

Para o presidente da Fenae, Sergio Takemoto, essa decisão poderá, ainda, ameaçar o papel fundamental da Caixa no mercado imobiliário brasileiro. "A Caixa é a principal força motriz do crédito imobiliário no Brasil, respondendo por com cerca de 70% do mercado. Com essa redução na cota de financiamento, haverá uma diminuição no número de imóveis vendidos, pois muitos brasileiros não terão como complementar os 10% a mais exigidos. Isso não apenas desacelera o mercado imobiliário, mas também pode afetar a geração de empregos no setor, o que é preocupante em um momento em que o país ainda busca se recuperar economicamente", afirma.

Fabiana Uehara, representante dos empregados no Conselho de Administração da Caixa, também alerta para os efeitos que a mudança pode ter sobre outros negócios do banco. "A concessão de crédito imobiliário é um motor para várias outras operações da Caixa. Com menos financiamentos, haverá menos abertura de contas, menor oferta de produtos como seguros e previdência privada e uma possível redução nas metas da rede de agências. Precisamos garantir que essa mudança não penalize os empregados, que já enfrentam desafios enormes para alcançar suas metas", explica Fabiana.