Apenas 1% mais rico terá acesso a nova linha de financiamento imobiliário da Caixa

Uma parcela de R$ 28.961,34. Este é o valor da primeira prestação mensal que o beneficiário da mais nova linha de financiamento imobiliário lançada pela Caixa Econômica Federal poderá desembolsar. Estará disponível nas agências do banco estatal a partir de segunda-feira (25).

O cálculo foi feito pelo simulador do site do próprio banco e considera imóvel de R$ 3 milhões, 80% do valor financiado, prazo de amortização de 420 meses, e taxa de juros efetiva de 12% ao ano mais TR. Estes são os novos limites estabelecidos pela Caixa, tanto para valor do bem quanto para a cota financiada.

Como a regra prudencial adotada pelos bancos exige que a prestação não comprometa mais de 30% dos rendimentos, é possível calcular que os indivíduos ou casais com rendimento mensal acima de R$ 96,5 mil conseguirão tomar o crédito nas condições limites autorizadas na nova linha.

A linha de financiamento vigente até o fim desta semana financiava no máximo 70% de imóveis de até R$ 1,5 milhão. A parcela máxima nesse caso chegava a R$ 12,85 mil, o que pressupunha um rendimento mensal familiar acima de R$ 42,8 mil.

Fazendo a correção pela inflação dos dados informados à Receita Federal referentes a 2014, estamos falando do 1% mais rico entre os que declaram Imposto de Renda (considerando renda de duas pessoas da mesma faixa de renda). A renda média do brasileiro é de pouco mais de R$ 1 mil.

O perfil do beneficiário que está no topo da nova linha de crédito que a Caixa quer alavancar talvez explique, em parte, os números poucos expressivos estabelecidos pelo banco público como meta para a alta renda em 2016.

No primeiro semestre do ano, a Caixa emprestou R$ 900 milhões à alta renda ou menos de 1% do orçamento total previsto para o setor habitacional do banco como um todo em 2016, de R$ 93 bilhões. Ainda que o banco consiga, como deseja com as novas regras, chegar próximo dos R$ 3,2 bilhões emprestados no ano passado no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)) - imóveis acima de R$ 750 mil - isso deve representar apenas 3,5% do que a Caixa pretende emprestar no segmento de habitação neste ano.

Muito barulho por nada? Em entrevista ao Valor, o vice-presidente de Habitação da Caixa, Nelson de Souza, lembrou que o banco estava praticamente fora do mercado voltado para a alta renda no primeiro semestre e os bancos privados se mostraram "super seletivos" no período. "Era preciso um fato novo para que famílias com renda média e alta tivessem condições de voltar ao mercado", disse Souza, ao lembrar ainda que o perfil do cliente da Caixa é múltiplo e não está focado apenas nas classes mais baixas.

Existem também dúvidas se a estratégia pode reaquecer o combalido setor de crédito imobiliário e, de quebra, o mercado de construção civil. Fonte do setor diz que o movimento não tem condições de, sozinho, reanimar o setor. Além disso, diz essa fonte, não há demanda por financiamento imobiliário para imóveis mais caros. "Não há demanda hoje para imóvel de alta renda no Brasil. Se olhar as construtoras que estão indo bem, a maior parte se posicionou em imóveis na faixa de R$ 500 a R$ 700 mil".

Em entrevista ao Valor em junho, o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto Abreu, disse que o mercado de incorporação de imóveis mais baratos seguia pujante, mais do que compensando as unidades que deixaram de ser feitas com recursos da poupança. Mesmo imóveis com valor entre R$ 400 mil e R$ 500 mil encontram liquidez, ainda que não sejam vendidos mais em um único fim de semana, como antes. O dilema maior, disse ele, envolveria imóveis mais caros, acima de R$ 750 mil, R$ 1 milhão. "É aquele comprador que estava trocando de unidade para uma maior ou mais bem localizada e acaba adiando essa compra. Esse mercado está sofrendo bastante."

Algo que já ocorre e pode ganhar volume diante da iniciativa da Caixa, são as famílias mais ricas optarem por financiar a compra de imóveis que poderiam adquirir à vista, ao mesmo tempo em que mantêm recursos investidos em aplicações mais líquidas.

Há também uma percepção, até mesmo entre rivais da Caixa, de que o banco está corrigindo uma falha, em um movimento para ter maior atratividade para o público de alta renda. Tudo isso, garante Souza, da Caixa, sem transferir recursos da habitação social - a grande área de atuação do banco- para o segmento mais abastado. Procurados, os bancos de grande porte disseram que, no geral, não há mudanças na estratégia de financiamento imobiliário após o anúncio feito pela Caixa.

A carteira habitacional da Caixa é hoje de R$ 393,7 bilhões, ou 58% da carteira de crédito total dobanco. Do total em habitação, R$ 201 bilhões estão no âmbito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que inclui a média e alta renda, R$ 185 bilhões no FGTS e outros R$ 7,3 bilhões têm como funding outros recursos como as LCIs.